心斎橋にあるカフェが併設された新しいスタイルの不動産屋です。
Ｑ＆Ａ
Ｑ：空き巣が多い大阪での防止策は？
Ｑ：ペットと一緒に住みたいのですが？
Ｑ：「保証金」「解約引」って何？
Ｑ：「申込金」と「手付金」の違いは？
Ｑ：「日割家賃」とは何ですか？
Ｑ：「消費税」はかかりますか？
Ｑ：退居時の保証金精算の問題は？
Ｑ：釘や画鋲はなどの穴はどの程度ＯＫ？
Ｑ：家賃の値上げに納得できない時は？
Ｑ：家探しの時期はいつぐらいがいいのですか？
Ｑ：入居計算明細書で「メディカルクリーンサービス」を 請求されましたが？
Ｑ：契約金は契約日前に振り込みで支払うのですか？
Ｑ：保証人の会社名・所在地・年収・会社の資本金を書く欄があるのは普通？
Ｑ：どうやっても「徒歩○分」じゃない。引っ越してから気付いたらどうなる？
Ｑ：新築物件だったので完成前に契約。入居してみると間取図と少し違ったら？
Ｑ：収納の奥に前の住人が残した粗大ゴミが…。処理費用は誰が負担？
Ｑ：通信環境が話と違う･･･。工事は予定だといわれたら？
Ｑ：自転車置き場はあるけど、狭いスペースで置く場所がなかったら？
Ｑ：広告に記載されている築年数がウソだったら？
Ｑ：アパートの南側にマンションが建って日当たりが悪くなってしまった！
Ｑ：引越し後に、以前傷害事件があった部屋だと判明。空いてる部屋に移れる？
Ｑ：引越し業者が移動中に事故。荷物が壊れたらどうなる？
Ｑ：引っ越し先の新築アパートが入居日になっても建築中だった！
Ｑ：ピッキングで空巣に入られた!大家さんに責任を追求できる？
Ｑ：契約をして、引越しの手配まで済ませた後で突然の契約破棄。どうしよう？
Ｑ：契約が切れていることに気づかず住み続けてしまったら？
Ｑ：賃貸契約のとき、どうして連帯保証人の印鑑証明と実印まで必要なの？
Ｑ：今のアパートを友人にまた貸しすることってできるの？
その他分からない事がございましたら、お気軽にお尋ね下さい。
Ｑ：空き巣が多い大阪での防止策は？
Ａ：最近は、不況を反映しているのか、毎日のようにどこかで恐い事件が起こっています。
どんな事件がいつどこで誰の身に起こっても不思議ではない、そんなイヤな世の中です。他人や警察が当てにならないわけではありませんが、自分の身は自分で守るようにしなければなりません。
警視庁が発表しているデータによると、日本では毎日約800件の「侵入盗」が起こっているとか。しかも一般の住宅が狙われているケースが事務所などに比べていちばん多いのです。その多くは、鍵穴をピッキングして解錠されているため、鍵そのものの安全性を問いたいものです。
ちなみに「防犯のためになにか気をつけていることはありますか？」とのアンケートを取ったところ、
・ ２階以上を借りるようにした ... 40%
・ 鍵を変えた、余分に追加した ... 32%
・ オートロックの建物を選んだ ... ８%
・ とくになにも考えていない ... 20%
という結果になっています。
確かにオートロックのマンションだからといって安心はできません。住人が入ってくる時に一緒にくっついて中に入ることだってできますし、インターホンで「宅配便で〜す！」と言ってオートロックを開けさせることもあるのです。
賃貸だと防犯がしっかりしている建物ばかりとは限らないので、なお一層、自分で対策を取る必要があります。空き巣には次のような対策をとりましょう。
＜空き巣対策には？＞
空き巣の侵入経路は鍵のかかっていない窓や玄関からがいちばん多く、意外にも侵入時間は午前中（８〜10時頃）が多いとか。まずはどんな時間でも鍵をしっかりかけることです。
その上で賃貸住宅の場合は、前の入居者がそのまま鍵を持っていることがあるので、入居時には新規の鍵に必ず交換しましょう。
ほとんどの場合、入居者が変わると不動産会社の方で鍵交換をしていますが、ズサンな会社では昔の鍵をそのまま利用しているケースもあるので、注意して欲しいと思います。
不正開錠手口として「ピッキング」「カム送り」「サムターン回し」等があります。簡単にその手法を説明しましょう。
「ピッキング」
ピックと呼ばれる鍵開け専門の金属工具を利用し、鍵穴に差し込んで開錠する。キーシリンダーの鍵穴が、たて型「く」の字になったものがこの方法で簡単に開くことが多い。
「カム送り」
鍵の差し込み口のでっぱりをつまみ、手前に引っぱるとすき間ができるタイプがある。そのすき間に針金をいれ、カムと呼ばれる部分に引っ掛けて回し開錠する。警視庁が、販売済の900万個の鍵がこの方法で開けられると発表し、業界に衝撃が走った。
「サムターン回し」
サムターンとはドアの内側についている、開閉つまみのこと。ドアの郵便受けや、鍵の近くに小さい穴をあけて、そこから針金等を使ってドア内側のサムターンを回し開錠する。
また、窓ガラスを割って侵入してくる空き巣対策には、窓ガラス用の特殊防犯フィルムがあります。これを窓ガラスに貼ると、ヒビは入るのですが、完全に割れてしまわないため、侵入は不可能！もちろん、防犯だけでなく、地震のときのガラス事故も防ぐことができるのです。
まだまだ鍵をポストやメーターボックスの中、鉢植えの下など隠す人がいますが、これはとんでもないことです！それこそ空き巣に「入ってくださ〜い！」と言っているようなもの…これは絶対にやめましょう。
「ウチはお金なんて置いてないし、大丈夫！」と思っているのは大間違いです。お金があるかどうかで空き巣は侵入する家を決めるのではなく、「留守かどうか」「入りやすいか（鍵がかかっていない）」「死角が多いか」「逃げやすいか」などで決めるそう。
ですから、新聞受けに何日分も新聞をためていたり、夜になっても洗濯物が干したまま...なんていうのは、いかにも「留守で〜す！」と宣伝しているようなものなのです。一人暮らしで何日も家を空ける場合には、面倒でも新聞をとめてもらう連絡をしたり、洗濯物は外に干さないようにしましょう。
また、空き巣は「光と音」に弱いので、近づくと光る「センサーライト」を窓辺につけるのも効果的ですよ。
最近の空き巣は、部屋をめちゃくちゃに荒らすのではなく、こそっと侵入して現金を盗み、しかも現金は少し残しておくため、空き巣に入られたことに気がつかない人もいるそうです。みなさんのウチは大丈夫ですか？
Ｑ：ペットと一緒に住みたいのですが？
Ａ：賃貸物件でペット関連のトラブルで多いのは、「内緒でペットを飼っている」場合。そもそもペットを飼うことが禁止されている物件なのに、大家さんにだまって犬や猫を飼っている人がいます。もちろん、こんな場合には退去を命じられても逆らうことはできません。このような場合には、借り主に非がありますから、トラブルはわりと簡単に解決できるでしょう。
ちなみに、言うまでもありませんが、ペット不可の物件で、ペットを飼ってはいけませんよ！
建物全体がペット可で、最初からペットを飼うことを前提に建てられた物件なら、入居者同士のトラブルもそれほどないかもしれません。でも、マンションやアパートの1室だけ長い間空家になってしまい、大家さんがその部屋だけ「ペット可」にしてしまった場合には、それまで入居していたほかの部屋の人から、
「自分の部屋でもペットを飼いたい！」
「もともとペット不可だから借りたのに、コレじゃ困る！」
などのクレームがある可能性が高いのです。
自分は内緒で飼っているわけでもないのに、そんなトラブルが起こって、なんだか住みづらくなってしまうのも辛いもの。
こういったトラブルを避けるためには、まず契約するときにきちんと確認しておくことです。
１、 ペット可物件なのかどうか
２、 どんなペットを飼っていいのか（大型犬、犬、猫、小動物など）
３、 同じ建物内のほかの部屋はペット可なのかどうか
４、 退去のときの修繕費用は、なにか取り決めがあるのかどうか
５、 共用部分（エントランスやエレベーター、外階段など）では、ペットを歩かせていいのかどうか
とくに、４、の修繕費用は、契約書に何も明記がないと、退去するときになって高額な補修費用を請求されて、さらにトラブルになることもあります。もし、「ペットによる汚れ・傷みは、敷金を充当して補修する」などの記載だけだと、どのくらいの汚れ・傷みを負担しなければならないのか、明確ではないので、できるだけ契約のときにはっきりさせておくことが肝心です。
さらに、トラブルを防ぐには、ペットを飼う人がマナーを守って暮らすこと。一緒に住んでいる建物の中には、ペットが苦手な人もいるかもしれませんので、共用部分ではペットを野放しにしない、ニオイや汚れはこまめに掃除をする、など、最低限のことは守りましょう。これがとても大切なことなのです。
ペットを飼いたいのなら、ペットのためにも気持ちよく暮らしたいものですね。
Ｑ：「保証金」「解約引」って何？
Ａ：地域によって保証金は「敷金」、「礼金」といわれる事もありますが、大阪では敷金と礼金とを合わせて保証金といいます。保証金は、家賃の５〜１０倍というのが、一般的な金額です。また、大阪では礼金を「解約引」や「敷引き」といいますが、いずれも礼金と同じ意味で部屋の解約後は返金されません。
保証金から解約引を差し引いた金額を「返還保証金」と言い、敷金と意味は同じです。
部屋の解約後、返還保証金は室内の補修費を差し引かれて返金されます。
つまり、返還保証金が実質の「担保」となります。
Ｑ：「申込金」と「手付金」の違いは？
Ａ：部屋を確保するために不動産業者、または家主に預けるお金のことですが、この預けたお金は、契約が成立しなかった場合に扱いが違ってきます。
家主が入居を了解する前は「申込金」として扱われ契約不成立の場合は戻ります。
家主が入居を了解した後は「手付金」として扱われ申込を取り消す場合は戻ってきません。
尚、家主が了解後に家主の都合で契約を取り消す場合は、家主が手付金の倍額を払い戻します。
申込金と手付金の違いが出るのは、ほとんどが次のような場合です。
（１）申込金５万円を預け、家主も了解したが、他にいい物件を見つけて申込を取り消した場合。（５万円は戻りません。）
（２）申込金５万円を預けたが、家主が了解してくれなかった場合（５万円は戻ってきます。）
Ｑ：「日割家賃」とは何ですか？
Ａ：契約開始月の家賃を日にちで割った家賃のことです。
一般的に、すぐに入居できる部屋を申し込んだ場合、申込日の翌日から家賃を請求されます。
例えば、５月15日に家賃５万円の部屋を申し込めば、５月16日から家賃が発生しますので、日割家賃は２万５千円となります。
Ｑ：「消費税」はかかりますか？
Ａ：課税になるものと非課税のものがあります。
・住居用
[非課税] 敷金、礼金、家賃、共益費
[課 税] 光熱費
・住居用以外
[非課税] 敷金
[課 税] 礼金、家賃、共益費、光熱費
※住居用以外とは、店鋪・事務所・倉庫・駐車場・駐輪場などです。
※光熱費は、一般的に税込み金額で請求されます。
例えば、水道代３０００円と記してあれば、消費税込みとなっています。
Ｑ：退居時の保証金精算の問題は？
Ａ：関西では、契約時に預けた保証金の中から定められた一定の「敷引き」額を差し引いて返金されるのが一般的。「敷引き」が次の入居者確保のためのリフォーム費用に当てられます。しかし、借主が故意や過失によって汚損した部分の修繕費は、さらに残金から差し引かれるのが普通です。また、入居者には現状回復の義務があり、通常使用で自然に劣化したモノ以外は、借主負担で修繕しなければなりません。そこで、必要なのが入居時に部屋がどのような状態であったか、設備の細かな部分までチェックし、お互いに知っておくことが重要です。また、修繕費の負担がある場合は、見積明細を必ず見せてもらうことが必要です。とにかく、証拠や確約をとっておくことが、先々のトラブルを避ける最善の方法だと言えるでしょう。
Ｑ：釘や画鋲はなどの穴はどの程度ＯＫ？
Ａ：釘やネジなどの穴は、画鋲やピンに比べて深く範囲も広いので、壁の下地ボードを損傷して、壁紙だけの張り替えでは済まなくなります。通常の使用方法を超えていると判断され、退居時に修繕費用を請求される可能性が高くなります。しかし、ポスターやカレンダーなどを飾るのは、普通に生活していればあり得ることです。画鋲やピンのような細かくて浅い穴なら、たいていの場合大丈夫です。ただし、これも契約書に特約があれば、そちらを優先しなければなりません。いずれにしろ、どこまでならOKか、汚損した場合は誰が修繕費用を負担するのか、事前に十分確認をしておいたほうが無難です。また、できるだけ建物を傷つけないように工夫するのも借主としてのマナーと言えるでしょう。
Ｑ：家賃の値上げに納得できない時は？
Ａ：何事も契約というものは、当事者同士の合意があって成立するものであり、一方的に不利な条件をそのまま呑む必要はありません。しかし、家主さんにも、値上げをするそれなりの理由があるはずです。やみくもに拒絶せず、お互いの立場を理解し合う姿勢は必要です。ただ、最近はしばらくの間値上げをしない物件も多く、どうしても納得できなければ交渉しても構いません。
Ｑ：家探しの時期はいつぐらいがいいのですか？
Ａ：不動産屋さんにもよりますが、4月から入居できる新入生または新社会人などにおすすめするマンションなどは、新築など早めに出ているものでも募集開始は１月に入ってから、早ければ12月の末頃が多いようです。ただし、２〜３月は大変混雑すると予想されますので、住む場所・家賃 等が決まっているようでしたら、少し早めに（といっても12月下旬くらいから）動き始めるのもいいかもしれません。
Ｑ：入居計算明細書で「メディカルクリーンサービス」を 請求されましたが？
Ａ：不動産屋さんによっては、様々な名目で『ゴキブリ駆除・殺菌』などの作業をされているところもあるようです。
一般的に『ゴキブリ駆除・殺菌』といわれるものは入居者負担で行うことが多いようですが、各不動産屋さんによって内容が違いますので、再度詳細を確認する必要があります。
このような事は任意ですので、強制されるわけではないと思いますが「やっておいた方がいいでしょう」というのが不動産屋さんの意見だと思います。施工する・しないはご本人の考え方・気持ちの問題ですが、施工される方の話では『気持ちよく入居するための費用』と考えている方が多いようです
Ｑ：契約金は契約日前に振り込みで支払うのですか？
Ａ：その日までには振込みを済ましておくことが、一般的です。通常の契約では、入居する（鍵をもらう）遅くても前の日までには、大家さんに契約書や入居時の費用を届けるのが普通です。不動産屋さんはあくまでも仲介業者です。不動産屋さんにお金や、書類を渡したからといっても大家さんのもとに届けられていなければ基本的に引き渡す（鍵を渡す＝入居する）ことはできません。
まだ入居が先なのであれば当日の持参でもいいかもしれませんが、「契約日が入居できる日」ということであれば、当日の持参よりは、それまでに振込みを済ませたほうが良いでしょう。また、絶対に振込じゃないといけないと言うことは無いと思います。わざわざ来店してもらう手間と、その場で受け取ると処理に時間がかかり、お客様を待たしてしまうから…などの理由で振込みにしてもらっていることもあるのではないでしょうか。
Ｑ：保証人の会社名・所在地・年収・会社の資本金を書く欄があるのは普通？
Ａ：一般に上記の記入・書類提出は、通常の範囲ではないでしょうか。お金を借りる為（貸し金）の連帯保証人ではありませんので、家賃をきちんと払い、生活状況に問題が無ければ保証人には何も起こりませんし、話をすることすらないまま契約が終了（退去）する事も良くあります。
Ｑ：どうやっても「徒歩○分」じゃない。引っ越してから気付いたらどうなる？
Ａ：賃貸物件の「徒歩○分」と、実際に歩いたときの所要時間、後者のほうが時間がかかることは、実はよくある話です。というのも歩分の算出は不動産の表示規約に基づき≪80m＝１分≫と定められており、信号待ちや坂道などは考慮されていません。契約の対象は物件であり所要時間はあくまで付帯条件･･･どうしても気になるのなら、自分の足で歩いて納得できる物件を探しましょう。
Ｑ：新築物件だったので完成前に契約。入居してみると間取図と少し違ったら？
Ａ：新築物件でまだ完成していなかったり、下見した時点で、まだ居住者がいる場合、実際の間取りを自分の目で確認するのは困難です。とはいうものの、早く部屋を決めたいし、条件のいい物件はどんどん借り手が決まっていくので、部屋を見ないまま決めてしまうケースも多いよう。しかし、引越した後で間取り図と実際の部屋が少し違うということも、考えられなくはありません。その場合、店舗物件などその違いが実際の業務に影響するなら契約を解除することもできますが、住むだけの賃貸物件の場合、多少の違いで解除するのは難しいでしょう。広さがかなり違うなら交渉の余地もあるかもしれません。用意した家具が収まらないなどの場合は、管理業者に相談してみましょう。
Ｑ：収納の奥に前の住人が残した粗大ゴミが…。処理費用は誰が負担？
Ａ：前の居住者の家具や家電が処分されずに残っていた場合、早く自分の荷物を片付けるため、仕方なく自腹を切って処分するという人がいるようですが、その前に一度、管理業者に相談してみましょう。当然、前の居住者が責任を持って処分すべきものですが、「何もない状態で入居する」のが当然なので、管理業者に処分を頼むのがベターです。また、一見ゴミに見えても、もしかしたら必要なものかもしれません。たとえ放置されていたとしても、勝手に人のものを処分したら、損害賠償を求められることもあります。そういう意味でも、自分で処理せずに業者に任せた方がよいでしょう。
Ｑ：通信環境が話と違う･･･。工事は予定だといわれたら？
Ａ：物件の設備として広告などに記載されていたのなら、早く替えるよう要求することはできます。しかし、文書ではなく会話レベルだったのなら、工事するかどうかは家主次第。我慢できずに自分で工事するときは、部屋の中にある端子なども家主のものなので事前に許可を得ることが必要です。ただし、電話会社の局内工事だけで済むのなら、特に許可は必要ありません。
Ｑ：自転車置き場はあるけど、狭いスペースで置く場所がなかったら？
Ａ：引越してから「狭くて自分の自転車が置けない！」などと言っても、残念ながら具体的な解決策はないと考えたほうがよさそうです。部屋の中はもちろん、建物の現状を理解した上で契約するのが前提だからです。自転車置き場があると言われても、それがどれくらいの広さなのか、また自分のものも置けるスペースがあるのか、契約する前にきちんと確認しなければなりません。
Ｑ：広告に記載されている築年数がウソだったら？
Ａ：築年数の記載が間違っていたとしても、それが法律に触れるかどうかは微妙なところ。それ以前に、自分の目で見て納得した上で契約するわけだから、後になって「築年数が違う」といって、例えば家賃の減額を要求しても通らないでしょう。ただし、かなり古い物件を「新築」といわれたなど、明らかに故意なら話は変わってきます。
Ｑ：アパートの南側にマンションが建って日当たりが悪くなってしまった！
Ａ：建築法規に日照権という権利があります。日照権とは一定時間以上の日照を確保する権利で、賃貸住宅にもあります。基準は各地方自治体ごとに条例で定められており、その基準以下であればアパートの南側に建ったマンションは違法建築の可能性があります。その場合には隣のマンションの管理業者を相手に損害賠償を請求することもできますし、行政指導という形をとることもできます。
Ｑ：引越し後に、以前傷害事件があった部屋だと判明。空いてる部屋に移れる？
Ａ：傷害事件や自殺騒動があった部屋、いわゆる「いわくつき物件」なら、進んでその部屋を借りる人はいないでしょう。横浜の分譲マンションで、自殺があったことを知らされなかった購入者が訴訟を起こした事例がありますが、結論は原告の勝訴で解約、そして損害賠償が認められました。分譲物件と賃貸物件の遣いはありますが、問題の根は同じ。このようなケースの当事者となったら、最寄りの法律相談所などに連絡してみましょう。
Ｑ：引越し業者が移動中に事故。荷物が壊れたらどうなる？
Ａ：引越し中の事故や運送車の急ブレーキが原因で荷物の一部が破損した場合、引越し業者から弁償などの対応をしてもらえるはずです。しかし、例えば2年前に20万円で買ったテーブルがあったとして、壊れたから20万円返ってくるというわけではありません。また、お金に代えられないもの、例えばアルバムなどが紛失・焼失した場合は、交渉の上で相応の慰謝料という形で支払われます。またら「後日開けてみたら壊れていた」というケースもありますので、できるだけ引越し当日のうちに荷物が破損していないかチェックをしましょう。
Ｑ：引っ越し先の新築アパートが入居日になっても建築中だった！
Ａ：管理会社や大家さんに相談し、現在住んでいるアパートの引渡し期限を延長してもらえれば良いのですが、次の入居者が決まってしまっている場合はそうはいきません。そうなってしまったら、当然、今のアパートを退去してから、契約したアパートが完成するまでの期間、別の住まいを探さなければなりません。ただし工事が遅れたために発生した家賃や引っ越し代金などは、管理業者などに請求することができます。とはいえ、建築中の物件を契約する際は、完成予定日をよく確認しておきましょう。
Ｑ：ピッキングで空巣に入られた!大家さんに責任を追求できる？
Ａ：借りている部屋の管理責任は借主にあります。したがって、部屋に空き巣が入ったとしても原則として大家さんにその損害賠償を請求することはできません。しかし建物の管理責任は大家さんにあるので、その管理上の過失により被害を受けた場合には損害賠償を請求することができることもあります。例えば、鍵が壊れていて直すように依頼していたのに対応してくれなかった、などの事情があった場合です。よって明らかに大家さんの過失が無ければ責任の追及は難しいでしょう。
Ｑ：契約をして、引越しの手配まで済ませた後で突然の契約破棄。どうしよう？
Ａ：正当な理由のない一方的な契約破棄なら、引越し業者へのキャンセル料などを含めて損害賠償を請求することができます。ここでポイントとなるのが「カギ」。既に受け取っているのならそのまま引越しても法律上の問題はありません。カギを受け取っていない場合は、代替部屋の紹介など責任をもって対応してもらうようにしましょう。法律上、カギを持っている者が部屋を「占有」できると考えられるので、その有無が文字通りの「カギ」となります。
Ｑ：契約が切れていることに気づかず住み続けてしまったら？
Ａ：契約期間満了後も住み続け、大家さんが何も申し出なかった場合には「法定更新」が適用され、従来と同一の条件（賃料など）で契約が自動更新されたとみなされます。ただし法定更新は期間の定めのない契約ですから、貸主から契約解除を言われた場合には、すみやかに従わなければなりません。できれば、更新料を支払い、契約期間を定めた契約をしたほうが良いでしょう。
Ｑ：賃貸契約のとき、どうして連帯保証人の印鑑証明と実印まで必要なの？
Ａ：連帯保証人になるということは、例えば、あなたが家賃を滞納した場合には代わりに支払わなければなりませんし、部屋を破損し貸主（大家）から損害賠償を受けた場合も、それを支払う義務が生じます。連帯保証人には、そのような重要な役割があるので、本人の意思を確認する必要があります。認印の場合は、誰でも押せますから連帯保証人になってくれる人の意思を確認できません。したがって、印鑑証明と実印が必要なのです。
Ｑ：今のアパートを友人にまた貸しすることってできるの？
Ａ：大家さんに無断でまた貸しをした場合、契約を解除され、部屋の明け渡しを求められる可能性があります。アパートの賃貸契約は大家さんと借り手の信頼関係で成り立っているものです。無断で友人にまた貸しするなどの行為は、その信頼関係を損ねることになりますので、必ず予め大家さんに相談しましょう。大家さんの契約をいったん終了させ、友人と大家さんで新たな契約を結んでもらうのがいいでしょう。
